Báo cáo quý III/2026 của Sở Xây dựng Khánh Hòa, được Vietstock dẫn ngày 27/10, cho thấy thị trường bất động sản tỉnh đi ngang về số lượng nhưng thay đổi rõ về giá trị. Với người theo dõi Nha Trang, điểm đáng đọc nằm ở cơ cấu giao dịch chứ không chỉ ở con số tổng.
Những con số chính của quý III
Theo Vietstock, toàn tỉnh ghi nhận 17.893 giao dịch, giảm nhẹ 0,2% so với quý II. Tổng giá trị giao dịch đạt 31.512 tỷ đồng, tăng gần 62%. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản khoảng 249,8 tỷ đồng, tăng 56%.
- Nhóm đất ở: 9.662 giao dịch, trị giá 21.788 tỷ đồng. Số giao dịch giảm 18% nhưng giá trị tăng 25%.
- Nhóm loại hình khác: 8.231 giao dịch, tăng 35% về số lượng. Giá trị khoảng 9.723,6 tỷ đồng, gấp 4,6 lần quý trước.
Từ các số liệu này, giá trị bình quân mỗi giao dịch tăng từ khoảng 1,09 tỷ lên khoảng 1,76 tỷ đồng. Đây là phép tính theo số liệu báo cáo, không phải mức giá bán của một sản phẩm cụ thể.
Đi ngang về lượng, dịch chuyển về chất
Trong nhóm đất ở, đất nền đô thị tăng cả số lượng và giá trị, còn đất ở nông thôn suy giảm. Nhóm loại hình khác mới là động lực chính kéo tổng giá trị đi lên. Cách đọc thận trọng là giao dịch đang dồn vào những sản phẩm có giá trị lớn hơn và nằm ở khu vực đô thị, thay vì lan đều toàn thị trường.
Nguồn cung mới còn hạn chế và tập trung
Quý III có 504 nhà liền kề, 205 biệt thự, 2.095 căn hộ thương mại và 2.317 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện bán. Khu đô thị hỗn hợp Nam Nha Trang là nguồn cung lớn nhất với 145 nhà liền kề, 205 biệt thự và 2.095 căn hộ. Sở Xây dựng cho biết nguồn cung mới ít do số dự án đủ điều kiện kinh doanh trong kỳ còn hạn chế. Điều đó cho thấy thị trường đang ưu tiên sản phẩm đã hoàn tất thủ tục pháp lý.
Lưu ý khi đọc dữ liệu
Báo cáo chưa có số liệu tồn kho vì chưa đơn vị nào báo cáo. Một số chủ đầu tư nhà ở chưa nộp hoặc nộp chưa đầy đủ, và tài khoản của UBND cấp xã chưa truy cập được phân hệ quản lý giao dịch. Vì vậy dữ liệu có thể chưa phản ánh hết thị trường. Tỉnh đã đề nghị Bộ Xây dựng phân quyền báo cáo cho cấp xã và bổ sung chức năng nhập liệu, theo dõi tồn kho.
Với người mua, bài học thực tế là không nên suy luận từ một chỉ số đơn lẻ. Nên đối chiếu số lượng, giá trị, nguồn cung đủ điều kiện và mức độ minh bạch của dữ liệu trước khi quyết định.
Góc nhìn từ khu đô thị trung tâm
Khi nguồn cung hợp pháp khan hiếm và dòng tiền chuyển sang sản phẩm giá trị cao, các khu đô thị hỗn hợp có quy hoạch bài bản trở thành điểm tham chiếu. Charmora City của Sun Group là một ví dụ ở trung tâm Nha Trang: quy mô 227ha, 60ha mặt nước, 47ha cây xanh nội khu, mật độ xây dựng 26,7%, ba đảo giữa sông Quán Trường và mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam. Dự án chưa công bố giá bán, nên người quan tâm cần chờ thông tin chính thức từ chủ đầu tư và không nên dựa vào tin đồn. Nếu muốn đọc kỹ quy hoạch và tiến độ, bạn có thể tìm hiểu Charmora City.