Mỗi đô thị lớn đều có lúc dịch chuyển trung tâm. Ở Việt Nam, ba cái tên thường được nhắc là Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm và Ciputra. Mỗi nơi đi theo một lộ trình khác nhau, nhưng đều cho thấy một quy luật: giá trị của khu lõi mới không đến cùng lúc với quy hoạch, mà đến theo từng chặng hoàn thiện.
Ba mô hình, ba nhịp phát triển
Phú Mỹ Hưng khởi nguồn từ năm 1993, khi cuộc thi quy hoạch Nam Sài Gòn được tổ chức. Phần lớn thời gian đầu, đây là vùng đất trũng cách xa trung tâm. Giá trị chỉ hình thành khi đường sá, trường quốc tế, bệnh viện, khu thương mại và cộng đồng cư dân cùng xuất hiện. Theo Thư viện Pháp luật, dự án Phú Mỹ Hưng ở quận 7 có mức giá năm 2024 từ 214,3 đến 407,8 triệu đồng/m2, một mặt bằng khó hình dung ở thời điểm khai phá.
Ciputra Hà Nội khởi công từ năm 2002 ở phía Tây Hồ Tây. Theo UDIC, khu đô thị có tổng diện tích 394,135ha. Điểm đáng chú ý là dự án được hoàn thiện theo giai đoạn, và việc điều chỉnh quy hoạch giai đoạn sau năm 2019 từng gây tranh cãi với cư dân. Bài học: mật độ và quy hoạch được giữ nhất quán chính là một phần giá trị.
Thủ Thiêm là trường hợp của một trung tâm mới đối diện trung tâm cũ qua sông Sài Gòn. Theo VnBusiness, giá căn hộ trong khu vực dao động từ 250 đến hơn 300 triệu đồng/m2, thuộc nhóm cao nhất cả nước. Theo Znews, giá bất động sản Thủ Thiêm đã lên nhóm dẫn đầu thị trường, vượt Phú Mỹ Hưng ở phân khúc cao cấp.
Cơ chế khiến giá lõi mới tăng theo chu kỳ
- Hạ tầng kết nối trước, dân cư sau: cầu, hầm, đường trục mở ra khả năng tiếp cận, tạo nấc giá đầu tiên.
- Tiện ích lấp đầy: trường học, y tế, thương mại biến một khu đất thành nơi sống, tạo nấc giá thứ hai.
- Cộng đồng và dòng tiền thực: khi cư dân, người thuê và doanh nghiệp vào ở, khu vực có thêm nhu cầu thật thay vì chỉ kỳ vọng.
- Khan hiếm tuyệt đối: khi quỹ đất lõi gần như đã dùng hết, mỗi dự án còn lại mang tính thay thế thấp.
Lưu ý rằng giá chỉ nhích theo chu kỳ này khi quy hoạch được thực thi đúng cam kết. Cũng nên phân biệt giá rao bán, giá giao dịch thứ cấp và giá công bố của chủ đầu tư khi so sánh.
Nha Trang: quỹ đất lõi đang cạn dần
Nha Trang bị kẹp giữa biển, núi và các khu dân cư hiện hữu, nên đất trung tâm có thể quy hoạch lại ở quy mô lớn là rất hiếm. Phần lớn quỹ đất ven biển đã được khai thác. Một khu đô thị rộng hàng trăm hecta ngay trung tâm, có sông chảy qua, là điều gần như không lặp lại. Đây là điểm tương đồng với bài học Thủ Thiêm: vị trí đối diện lõi cũ, được quy hoạch bài bản.
Vị thế của Charmora City
Charmora City là khu đô thị hỗn hợp của Sun Group ngay trung tâm TP Nha Trang, quy mô 227ha với 60ha mặt nước và 47ha cây xanh nội khu. Mật độ xây dựng chỉ 26,7%, thấp hơn nhiều so với mặt bằng đô thị trung tâm. Ba đảo giữa sông Quán Trường gồm đảo trung tâm hành chính-thương mại, Elite Island và Festival Island được nối bằng 8 cầu, kết hợp mô hình Sponge City đầu tiên tại Việt Nam và kiến trúc Chăm Pa với Lego Interlock.
Những yếu tố này khớp với các nhân tố tạo nấc giá của lõi mới: vị trí, quy hoạch nhất quán, tiện ích và bản sắc. Tuy vậy, dự án đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ, chưa công bố giá bán, và không ai có thể cam kết lợi nhuận. Người quan tâm nên theo dõi tiến độ hạ tầng, pháp lý và thông tin chính thức từ chủ đầu tư. Bạn có thể tìm hiểu Charmora City để nắm quy hoạch chi tiết.